Asunnonvälittäjä kertoi päättämistään kaupoista, joissa kolmen miljoonan dollarin kauppasumma siirtyi taskusta toiseen käteisenä. Lainoja ei tarvittu, kun ammattiurheilija pisti palkkarahat tiskiin. Nyt mä en puhu tällaisista tapauksista. Ihan vaan tavallisista, joissa pitää pankin kanssa neuvotella lainoista.
Ensimmäisen kodin osto reilu kymmenen vuotta sitten oli kivuton toimenpide. Lainaneuvottelijalle vain palkkakuitit muutamalta kuukaudelta ja siinäpä se melkein olikin. Elettiin aikoja ennen kuin markkinat ylikuumenivat. Siinä vaiheessa oli tärkeää, että lainanottajalla itsellään oli tolkku päässä kuinka kireälle haluaa taloutensa vetää. Lainarahaa sai helposti. Pari kolme vuotta myöhemmin talojen hinnat olivat huipussaan ja lainat huikeita.
Kun uusi ehdokas kodiksemme löytyi täytyi hankkia pankilta paperi alustavasti hyväksytystä lainasta (pre-qualification). Myyjä ei aloittanut neuvotteluja edes ennen sitä. Paperi ei kuitenkaan paljoa paina. Sen antaa yleensä ensimmäinen lainan käsittelijä, the loan officer, niillä etukäteistiedoilla jotka hänellä ovat (hlötunnus, ajokortti, ennakonpidätystiedot parilta vuodelta, palkkakuitti, pankkitilien tositteet kolmelta kuukaudelta, tositteet lainoista, luottokorttiveloista jne.). Näiden tietojen varassa laaditaan kaksi dokumenttia, jotka ovat lainan etukäteisluonnoksia, A Good Faith Estimate ja Truth in Lending.
Jos vihreä valo syttyy ja kohde kiinnostaa, niin tarjouksen talosta voi tehdä. Yleensä kaupan toteutumisen ehdoksi laitetaan, että lainan saanti onnistuu. Jos ei onnistu, niin tarjouksen tekijälle ei suuren suuria sanktioita lankea. Alkaa varsinainen lainaprosessi.
Esikäsittelijä pistää paperit seuraavalle käsittelijälle, the loan processor. Tämä käsittelijä hankkii lisätietoa: talo arvioidaan, luottotiedot tarkastetaan. Nykyisin meininki on aika villiä. Ystäväni uudelleen lainoitti talonsa lainan ja häneltä oli kysytty minne pankkitililtä hävisi reilu tuhat dollaria. Ostin sohvan kuului vastaus. Välittäjämme taas kertoi tapauksesta, jossa lainan hakijaan otettiin yhteyttä kun hakija nosti pankkitililtään sata dollaria. Miksi ja mihin on nostettu rahat kysyttiin. Vastaus oli kuulemma ollut lyhyt ja ytimekäs: ne ovat omia rahojani ja käytän ne miten haluan.
Tässä vaiheessa multa meinasi mennä usko. Ensinnäkin kaksi eri lainaporrasta eivät kauheasti tuntuneet juttelevan keskenään. Kaikki paperit piti toimittaa uudelleen. Kaikki mahdollinen tutkittiin. Prosessoijalla oli aikaa soittaa ja kysyä mm. miten olemme hoitaneet asukasyhdistyksen maksut vuosittain. Sähkö-, kaasu- ja vesilaitoksiin oltiin yhteydessä. Mies tuli aina iltaisin töistä kotiin ja ei kun sähköpostittamaan samoja lippuja ja lappuja ties kuinka monennen kerran. Epätoivoissani jo kysyin, että haluaisikohan pankki myös tarkistaa alusvaatteemme...
Näihin kahteen ensimmäiseen steppiin saatiin aikaa kulumaan nelisen viikkoa. Dokumenttien lähettäminen oli lähes päivittäistä viikonloppuja lukuunottamatta. Etsin jo netistä tietoa siitä, miten muilla lainanhakijoilla asiat ovat edenneet. Huomasin, että pääsemme aika vähällä. Suurin ongelma oli, että samat paperit ja selvitykset piti lähettää useampaan kertaan. Jotkut kolmeen neljäänkin otteeseen.
Vaikka vihreä valo syttyi kerta toisensa jälkeen laina ei ollut varma ennen kuin se päätyi lainan hyväksyjän, the underwriter, pöydälle ja allekirjoittamaksi. Meillä siirtyi kauppakirjojen allekirjoitus päivällä, kun allekirjoittaja ei saanut paperitöitään kuntoon määrätyksi päiväksi. Toki asia harmitti, mutta harvinaista se ei ole ollenkaan. Alussa mainitsemani kolmen miljoonan kauppa myöhästyi kolmella viikolla määräajasta, vaikka kauppa tehtiin käteisellä. Useamman viikonkin viivytykset ovat yleisiä. Lainapaperit allekirjoitetaan asuntolainoihin (mortgage) erikoistuneissa lakiasiaintoimistoissa.
Myös lainan allekirjottaja halusi vielä tarkistaa yksityiskohtia ja jälleen kerran samat dokumentit ja selvitykset toimitettiin hänelle. Lainoituksen kolme eri porrasta näyttivät työskentelevän kaikki omia aikojaan, tietoa jakamatta. Viimeinen puserrus kesti sitten vielä reilun viikon. Kaiken kaikkiaan pääsimme muuttamaan kuuden viikon kuluttua siitä, kun kävimme taloa ensimmäisen kerran katsomassa. Välittäjän mielestä ihan hippulat vinkuen toteutunut kauppa.
Luottotietojen tarkastukseen ei kannata antaa lupaa kuin tosimielellä liikkeellä ollessaan. Mun luottopisteytys, credit score, putosi tästä hyvästä useamman kymmenen pistettä. Tällaisen "hard inquiry" vaatii yleensä asianomaisen luvan ja sen poistuminen tiedoista kestää kaksi vuotta. Omat luottotietonsa voi tarkastaa kolmelta eri yritykseltä ilmaiseksi kerran vuodessa. USA:ssa asuville vinkkaan myös
Credit Karma -palvelun (klik klik), joka pitää hyvin ajantasalla omista luottotiedoista ja antaa käytännön vinkkejä, miten pisteytystä saa ylöspäin.
Nykyisin lainansaantiin tarvitaan n. 3-20 % käsiraha (yleisimmin kai tuo 20%), kahden vuoden työsuhde, hyvät luottotiedot (luottopisteytys yli 660), kuukausiansiot, jotka ovat vähintään kaksi kertaa suuremmat kuin lainanlyhennykseen käytetty raha. Luottotietojen pisteytys vaikuttaa olennaisesti myös lainan korkoon.
Tästä kaavasta varmaan löytyy poikkeuksia ja sovelluksia. Tämä ei ole missään nimessä ainoa totuus, mutta hyvin yleinen tapa toimia kuitenkin.
Onko suomalainen lainoitus jo käynyt yhtä kimurantiksi? Itse olen ostanut ja myynyt asunnon 90-luvulla ja olipa mahdottoman helppo homma.
Kuvissa meidän sisääntulo ja ylempiin kerroksiin menevät portaat.
XXXXXXX
Bare with me! Niille lukijoille jotka eivät vielä kuulleet: mun blogi pääsi toiselle kierrokselle Travel Blog Award 2013 -kilpailussa sarjassa Asuminen Ulkomailla. Kiitos alkusarjassa äänestäneille! Olen yhdessä neljän muun ulkomailla asuvan upean bloggaajan kanssa valittavana. Äänestysaikaa on 23.2. saakka. Mä tarvitsen vielä apuanne. Nyt pitäisi vielä klikata tätä logoa ja käydä valitsemassa Omamaamansikka -blogi listasta ja jättää sähköpostiosoite. Sähköpostiisi tulee varmistuslinkki, jota täytyy klikata jotta äänesi tulee lasketuksi.
